Den komplette guide til leje af projektbolig

Hvad vil det sige at leje en projektbolig?

En projektbolig lejes ud enten mens byggeriet stadig er i gang eller netop er færdiggjort. Det betyder, at du kan skrive dig op flere måneder før lejemålet står klar til indflytning og at du vil blive den første beboer i boligen.

Projektudlejning giver dig som lejer en unik mulighed for at bo i en helt ny og lækker bolig, der ellers kan være svær at få fat på.

Når du lejer en projektbolig kan du sjældent se den endelige bolig på forhånd. Du har i stedet mulighed for, at danne dig et indtryk af boligen via 3D renderinger og plantegninger. I nogle tilfælde arrangeres åbent hus arrangementer på, eller i nærheden af, byggegrunden, typisk i en container indrettet med materiale og illustrationer.

Fordele og ulemper ved leje af projektbolig

Det at leje en bolig, som er helt ny eller endnu ikke er færdigbygget gør processen lidt anderledes end for en normal lejebolig. Derfor har vi her samlet de vigtigste fordele og ulemper.

Fordele

• Du får mulighed for at flytte ind i en splinterny bolig, hvor der ingen skæve gulve eller dørkarme er.
• Du lejer af en professionel udlejer frem for en privatperson. Dette giver dig typisk større sikkerhed for at vilkårene er i orden og der bliver taget hånd om tingene på en professionel måde.
• En ny bolig skal leve op til strikse krav og er derfor eksempelvis altid velisoleret. Dine varmeudgifter vil derfor blive meget lavere end i en tilsvarende ældre bolig.

Ulemper

• Nye byggerier kan blive forsinkede og din indflytningsdato kan blive rykket. Det kan derfor kræve at du har en nødplan, så du undgår at stå uden tag over hovedet i en periode.
• I et nybygget område kan man forholde sig til lokalplanen, men man ved ikke på forhånd præcis hvordan området ender med at se ud og hvordan eventuelle nye nabobyggerier præcis udformes.

5 gode råd til at sikre dig selv ved leje af projektbolig

Hvem står bag?

Det er altid en god idé at undersøge hvem der står bag både som bygherre og entreprenør. Tjek op på hvad de har lavet tidligere og om det er blevet som forventet.

Følg med i byggeriet

Det er vigtigt at holde et vågent øje med byggeprocessen og ikke mindst nærområdet, da meget kan nå at ændre sig. Lokalplaner kan også blive ændret, hvilket kan få betydning for eksempelvis din udsigt.

Styr på økonomien

Når man skriver sig op til en projektlejebolig er det vigtigt at have helt styr på alle økonomiske forhold og faldgrupper. Få styr på acontobeløb og var klar over hvad det betyder for dig hvis den endelige boligstørrelser afviger en smule fra det planlagte og dermed medfører en større omkostning.

Fejl og mangler

I nybyggede boliger er det svært helt at undgå fejl og mangler. Det er derfor vigtigt at gennemgå alt meget grundigt ved indflytning og straks give udlejeren besked, hvis du efterfølgende finder fejl.

Hav en plan B ved forsinkelser

Skulle byggeriet blive forsinket vil din indflytningsdato blive rykket og du bør derfor have en plan for hvor du kan bo i denne periode samt styr på hvordan kontrakten stiller dig.

Dette skal du vide om leje af projektbolig

Her følger de vigtigste emner du skal have styr på når du lejer en nybygget bolig.

Den perfekte ansøgning

Når du har taget en beslutning og du har fundet det perfekte nybyggeri, skal du nu til at lave en ansøgning, men hvordan foregår dette?

Forestil dig, at du søger dit drømmejob

Der er mange ligheder mellem at ansøge om en lejebolig og dit drømmejob. Boligen har givetvis stor efterspørgsel og udlejeren ønsker at finde den perfekte lejer. Men hvad kan du forvente at udlejeren lægger vægt på? Udlejeren ønsker en stabil lejer, som er i stand til at betale huslejen og i øvrigt giver færrest mulige problemer.

Her følger en række af de emner, som kan være nyttige at have med i din ansøgning.

Hvem er du?

Hvis der er mulighed for det, så beskriv dig selv og dine interesser. Hvad er din civilstand? Har du børn? Hvor mange skal bo i boligen? Det er ikke altid sikkert, at udlejer tillader, at lejligheden bliver delt imellem flere beboere.

Vigtigst af alt er det, at du selv skriver din ansøgning, så den er ærlig og du fremstår seriøs.

Vær Præcis, Specifik & Fleksibel

Forkortelsen PSF er egentlig blot et udtryk for, at det er vigtigt, at du i din ansøgning ved præcis hvad du vil have, at du søger specifikt denne lejlighed, og laver én ansøgning som matcher perfekt. Samtidig skal du være opmærksom på, at udlejere får tonsvis af ansøgninger og at du derfor skal være fleksibel.

Din økonomi

En meget vigtig faktor for udlejer er, at du er i stand til at betale din husleje og til tiden.

Vær forberedt på at kunne fremvise dine seneste lønsedler som garanti for, at du har en indtægt der modsvarer boligens lejepris.

Det er vigtigt at være en god betaler. Mange udlejere benytter derfor RKI-opslag til screening af lejere. Er du registreret i RKI vil dine chancer derfor ofte blive markant forringet.

Vær opmærksom på krav fra udlejer

Sæt dig 100% ind i udlejers krav og søg kun hvis du lever fuldt op til dem. De væsentligste er husdyr og rygning.

Har du husdyr så vær opmærksom på §11 i lejekontrakten, da det mange steder ikke er tilladt at have husdyr.

Mange nye boliger tillader ikke rygning, så hvis du har sådanne vaner, så vær opmærksom på reglerne.

Lejekontrakten

Det er helt afgørende, at du ved præcis hvad din kontrakt indeholder, hvilke krav den stiller, og de muligheder den giver dig som lejer.

Hvad er en lejekontrakt?

En lejekontrakt er kort sagt en aftale omkring retningslinjer, rettigheder og forpligtelser imellem lejer og udlejer. Den har til formål at sikre klarhed og enighed for begge parter i den indgåede aftale.

Det anbefales altid at få en professionel til at gennemgå sin lejekontrakt, ikke mindst så man er 100% med på betydning af vilkårene.

Hvad skal lejekontrakten indeholde?

En lejekontrakt indeholder altid 11 paragraffer, der dækker over hver sit emne. Det er vigtigt at læse hele lejekontrakten og slavisk gennemgå paragrafferne. De første 10 paragraffer udfylder udlejeren, og de dækker over en lange række emner, som vi vil gennemgå herunder.

§1. Parterne og det pågældende lejemål

Den første paragraf omhandler følgende punkter, og vil normalt være udfyldt af udlejeren:

Lejemålet, Udlejeren og Lejeren: Her beskrives typen af lejlighed og adressen. Desuden navne og information på udlejer og dig som lejer.

• Areal: Arealet opgøres som bruttoetageareal i m2. Brutto hentyder til boligens samlede areal, derfor inkluderes adgangsarealer, trappeopgange, ydervægge mm.
• Brugsret: Her fremgår det, hvad du som lejer har brugsret til. Ud over selve lejemålet kan det fx. være cykelparkering eller depotrum i kælderen.
• Benyttelse: Her kan udlejer oplyse hvad lejemålet ikke må benyttes til uden skriftligt samtykke, eksempelvis erhvervsmæssig brug.

§2. Lejeforholdets begyndelse og ophør

• Begyndelse: Her kan du se, hvornår selve lejekontrakten træder i kraft. Her vil også stå, at lejen forsætter indtil kontrakten opsiges.
• Opsigelse: Opsigelse skal altid ske skriftligt fra begge parters side. Opsigelsesperioden for en bolig vil være tre måneder og for et enkelt værelse kun én måned. Disse generelle regler kan dog variere, alt efter hvad der er aftalt i §11.

§3. Betaling af leje

• Husleje: Her vil du blive oplyst om din årlige leje. Det beskrives også hvornår lejen forfalder, f.eks. på månedlig basis.
• A conto: Du bliver desuden informeret om din månedlige lejepris og diverse a conto-beløb. Det uddybes også her, om du selv vil være ansvarlig for anskaffelse af f.eks. internet og el.

§4. Depositum og forudbetalt leje

• Depositum: Du bliver informeret om depositum på boligen. Som udgangspunkt er reglen, at udlejer kan kræve et depositum op til tilsvarende 3 måneders husleje. Den andel af depositum der ved udflytning ikke er benyttet til vedligehold og udbedring af skader, tilbagebetales til lejer.
• Forudbetalt husleje: Forudbetalt husleje er som sådan ikke påkrævet i en lejekontrakt, men vil oftest tælle 1-3 måneder. Depositum og forudbetalt husleje sammenlægges til én samlet post under ‘indbetaling’.

§5. Varme, køling, vand og el

• Forbrug: I et nybyggeri vil udlejeren normalt levere både vand, varme og el. Det er dog en god idé at gennemgå afsnittet alligevel. Du kan her se, hvordan udlejer f.eks. leverer varme og vand, og hvornår regnskabsåret starter for den pågældende post.

§6. Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

• Netværk: Her kan du se, hvilke løsninger udlejer har sat i stand for bebyggelsen. Du kan få information om f.eks. fiberforbindelser eller fællesforsyninger. I nybyggerier bliver der ofte taget højde for nødvendigheden af en god forbindelse.

§7. Lejemålets stand ved indflytning

• Fejl og mangler: Det er udlejers pligt at gennemføre et indflytningssyn ved lejers overtagelse af boligen. Skulle du som lejer efter indflytning støde på fejl og mangler, skal disse meldes skriftligt til udlejer senest 14 dage efter indflytning.

§8. Vedligeholdelse

• Pligt: Her er der to muligheder. Der redegøres således for, om vedligeholdelsen af lejemålet påhviler enten lejer eller udlejer. Vedligeholdelse indebærer en generel opretholdelse af lejemålets aftalte stand, og opdeles i henholdsvis indvendig og udvendig vedligeholdelse. Kun den indvendige vedligeholdelse kan påhvile begge parter.

§9. Inventar

• Materiel til rådighed: Herunder bliver du oplyst om det inventar udlejer stiller til rådighed for dig som lejer. Materiellet krydses af på en liste, og kan f.eks. indebære: komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, tørretumbler, emhætte etc.

§10. Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

• Vigtig information for beboere: Når der bor mere end 5 personer i et beboelseslejemål har beboerne ret til at vælge en beboerrepræsentant . Vedkommende vil agere repræsentant for ejendommens beboere, og vil blive informeret om en lang række emner som budget og regnskab. Paragraffen indeholder desuden information om husorden og regler for husdyr i ejendommen.

§11. Særlige vilkår

• Fravigelser og tilføjelser: Her præsenteres aftalens eventuelle afvigelser fra den generelle lejelovgivning. Det er en god idé at være knivskarp på dette område, da du her kan forbedre din situation som lejer. Afsnittet kan indeholder ændringer i forhold til f.eks. opsigelse og fremlejning.

Opsigelse og ophævelse

Som lejer er du beskyttet af lejeloven, men ved du hvad reglerne er for opsigelse og hvornår du omvendt kan blive opsagt?

Opsigelse

Hvis du lejer en fremlejet lejlighed, kan du blive opsagt, hvis udlejeren selv skal flytte ind i boligen. Hvis det sker, har du som lejer et år til at forlade boligen, dog skal opsigelse være rimelig og begrundet.

Hvis udlejeren selv bor i en del af huset/lejligheden (fx. et tofamilieshus) kan lejeren altid opsiges med et års varsel uden begrundelse.

I det tredje tilfælde at du lejer et enkelt værelse er opsigelsesvarslet kun en måned og det kræver ingen begrundelse.

Hvis det sker, at du bliver smidt ud af lejligheden, fordi udlejer selv skal bruge den, skal du have tilbudt den næste ledige lejlighed i ejendommen, hvis der altså bliver en ledig inden for de første 3 måneder efter du er fraflyttet.

Hvis du bor i en ældre bolig, vil du også kunne blive opsagt hvis ejendommen skal nedrives.

God skik og orden

Når det så er sagt, kan du stadig blive opsagt, hvis udlejer finder din opførsel uacceptabel i henhold til god skik og orden. Dog skal du som lejer altid have en skriftlig varsling inden opsigelse. Opsigelsesvarslet er 3 måneder.

Ophævelse

Udlejer kan desuden ophæve dit lejemål, hvis du laver kontraktbrud, igen skal du dog modtage et varsel. Det kan fx være, at du er bagud med huslejen, i så fald skal udlejer give dig en skriftlig advarsel der utvetydigt forklarer, at du har 14 dage til at betale. Når du ikke at betale, vil du blive smidt ud den 15. dag.

Et typisk tilfælde vil være et brud på den paragraf i lejekontrakten som siger, at du ikke må have husdyr. Har du alligevel husdyr i lejligheden, vil dette også opfattes som kontraktbrud, og du vil derfor modtage en påmindelse om fjernelse af det pågældende dyr indenfor 14 dage. Såfremt dyret stadig er at finde efter den 14. dag, vil lejemålet blive ophævet.

Få de bedste lejeboligforhold med nybyggeri

Som du kan læse foroven, er der stadig områder i lejeloven der gør, at du som lejer ikke altid kan føle dig sikker, da en privat udlejer har mulighed for selv at flytte ind i boligen.

Hvis du som lejer gerne vil have de bedst mulige vilkår og sikkerhed, bør du derfor stærkt overveje at leje et nybyggeri, da udlejer her oftest vil være et selskab. Overholder du din del af kontrakten, har her stor sandsynlighed for at blive boende i boligen, så længe du ønsker.

Vedligeholdelse

Vedligeholdelse er en sjov størrelse, og kan for at gøre det mere overskueligt deles op i 3 hovedpunkter.

Lås og nøgler

Jf. lejelovens § 20 er det altid lejers pligt at vedligeholde samtlige låse og nøgler i lejemålet. Det gælder altså også kælder og loft. Vedligeholdelse af lås og nøgler er den eneste vedligeholdelse som i henhold til lejeloven automatisk tildeles lejer. Hvis du f.eks. mister en nøgle, hæfter du selv for fremskaffelsen af en ny.

Indvendig vedligeholdelse

Alt efter hvad i har aftalt, kan det altså både være lejer eller udlejer som står for den indvendige vedligeholdelse (hvis der ikke er aftalt noget, vil det være udlejer, som står for det indvendige lejemål).

Vedligeholdelse er et vidt begreb, men som udgangspunkt betyder det blot at vedkommende skal stå for maling, hvidtning og eller tapetsering. Andre vedligeholdelsesområder kan forekomme, men det vil stå i kontrakten. Hvis der er tale om nyistandsættelse af lejemål, betyder det, at alle malbare overflader skal males, og eventuelle gulve behandles.

Udvendig vedligeholdelse

Som oftest er det udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt for den pågældende lejebolig. Udlejer har dog mulighed for, at tildele lejer vedligeholdelsespligten i både hel og begrænset form, så længe overtagelsen og en tilsvarende nedsættelse af huslejen er at finde i lejekontrakten. Udover effekter som ydervægge, trappeopgange og fællesarealer, dækker den udvendige vedligeholdelse også over reparation af f.eks. køkkenborde, gulve og døre inde i lejligheden.

Fraflytning og syn

Der er flere regler og frister som du ved fraflytning af lejebolig bør være opmærksom på. Få et overblik over de vigtigste herunder.

Hvad kræver udlejer?

Der er i lejeloven fastsat en klar grænse for, hvor meget udlejer kan forvente af dig, når det kommer til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning. Som lejer er du således ikke forpligtet til at aflevere boligen i bedre stand, end da du selv overtog den. Udlejer må desuden forvente en vis form for forringelse i standen af lejemålet som resultat af den generelle brug. Det er en god idé at gennemse rapporten fra indflytningssynet, og benytte denne som udgangspunkt for din istandsættelse ved fraflytning.

Frister ved fraflytning

Hvis din udlejer står for udlejning af mere end ét lejemål, som det oftest er tilfældet ved nybyggeri, skal der i henhold til lejeloven afholdes både ind- og udflytningssyn. Udflytningssyn skal finde sted senest 2 uger efter, at udlejer får besked om din fraflytning. Du skal indkaldes til synes senest 1 uge før det finder sted.

Fraflytningsrapport

Udlejer er påkrævet at udfylde en fraflytningsrapport ved udflytning. Skriv ikke under på rapporten, hvis du ikke er helt enig med indholdet. Du kan spørge udlejer, om du kan få udleveret den tjekliste som ved fraflytningssynet benyttes, gennemgå denne, og forsøge at komme på forkant med eventuelle mangler.

Tillykke

Du er nu kommet hele vejen igennem de mange faser og mulige faldgrupper forbundet med leje af projektbolig. Forhåbentlig står du nu med nøglerne til din drømmebolig.