Valg af realkreditinstitut

Stort set alle boligkøbere står på et eller andet tidspunkt overfor at skulle foretage et lån, når de skal købe ny bolig. I nedenstående har vi samlet en række virksomheder som dels rådgiver inden for belåning samt de bedst realkreditinstitutter.

Ved et realkreditlån er renten som udgangspunkt lavere end andre typer lån og det er derfor et naturligt valg som boliglån.

Hvad er et realkreditlån?

Realkredit er lån mod sikkerhed i fast ejendom. I Danmark er sikkerheden stort set altid i form af et tinglyst pantebrev.

I Danmark ydes realkreditlån af realkreditinstitutter inden for visse lånegrænser. Da realkreditinstitutter efter Lov om Finansiel Virksomhed har eneret til at benytte betegnelser som »realkreditinstitut«, »realkreditaktieselskab« »eller »realkreditfond« og andre lignende navne, som kan give indtryk af, at virksomheden er et realkreditinstitut, gives andre former for realkredit i Danmark normalt et andet navn. Andre former for lån til fast ejendom, der derfor ikke betegnes realkreditlån, er fx bankers boliglån og sælgerpantebreve.

Du vil som udgangspunkt altid blive tilbudt en lånemulighed gennem realkredit via din bank. Banken vil derfor i mange tilfælde modtage provision eller have fordele af at tilbyde dig lånet. Derfor kan det godt betale dig, at tage fat i en uvildig rådgiver som ser tingene objektivt.

Værd at vide om realkreditlån

De forskellige lån

I kategorien realkreditlån findes der flere forskellige typer af lån. De kan alle være gode og passe lige til dig på hver deres måde. Det er til gengæld omstændighederne og dine ønsker og behov, der afgør hvilket lån der er optimalt for dig.

Hvem sætter renten?

Det er centralbankerne, som styrer renteudviklingen og i praksis findes der ikke kun én rente. Eksempelvis findes der renten på en statsobligationer, renten på lån mellem banker, renten på et billån osv. De pengepolitiske renter er Nationalbankens rentesatser, der gælder over for bankerne. Med disse renter kan Nationalbanken (og centralbanker generelt) i forskellig grad påvirke og styre udviklingen i de øvrige renter i økonomien.

Inflation & deflation

Den Europæiske Centralbank, ECB, og USA’s centralbank, (Fed), har en såkaldt inflationsmålsætning, der har til formål at sikre en stabil udvikling i økonomien. For ECB lyder målsætningen konkret, at inflationen skal være under, men tæt på 2 % pr. år. Altså i bund og grund, skal økonomien stige 2 % pr. år. Den målsætning må Danmark tilslutte sig som følge af fastkurspolitikken over for Euroen.  

Når centralbankerne ikke ønsker en for lav inflation, skyldes det risikoen for, at man ender i udbredte prisfald og decideret deflation. Deflation kan have en ødelæggende effekt på økonomien og betyde at efterspørgslen på varer er langt lavere end udbuddet på et marked. På grund af den lave efterspørgsel på en given vare eller service falder priserne, og dermed også indkomster på arbejdskraft.

Fastforrentet lån

Et fastforrentet lån er det lån, der er nemmest at forholde sig til. Dette skyldes at du tilbagebetaler på dit lån med en fast rente igennem hele låneperioden indtil at lånet er tilbagebetalt.

Lån med eller uden afdrag

Når du optager et lån, kan du vælge om du vil gøre det afdragsfrit eller om du vil afdrage fra starten af dit lån. Hvis du vælger et afdragsfrit lån, betaler du kun renter og bidrag i en aftalt periode (typisk 10 år). Det vil sige at du ikke tilbagebetaler på selve lånet. Hvis du har et andet lån der skal tilbagebetales før du betaler dit realkreditlån, vil en afdragsfri periode være en god idé.

Du skal selvfølgelig være opmærksom på konsekvensen for din økonomi den dag afdragsfriheden stopper og du evt. er tvunget til at afdrage og dermed i mange tilfælde vil få en markant højere månedlig ydelse.

Sæt afdraget op ved lave renter

Renten i Danmark er pt. historisk lav. Derfor kan det være en god ide at afdrage mere på sit lån. Vælger du et 20-årigt fastforrentet lån, så er ydelsen faktisk ca. 50% billigere end for bare 10-15 år siden. Det betyder at du fordelagtigt kan nedbringe risikoen ved at betale mere afdrag og derfor få lånet væk hurtigere.

Flexlån

Flexlån, også kaldet rentetilpasningslån, er hvor der efter et aftalt tidsrum bliver reguleret i renten. Dette er i øjeblikket (maj 2019) det billigste boliglån du kan foretage, da renten er historisk lav. Faktisk har renten ikke været lavere siden 2. Verdenskrig (wow).

Renten kan og vil dog ændre sig og derfor skal der være plads i økonomien til en eventuel rentestigning.

F1 og F5 lån er to slags flexlån, som betyder at dine renter bliver tilpasset hhv. efter 1 eller 5 år. Dette betyder at hvis man tager et F1 eller F5 lån, påtager man sig en risiko, da man ikke ved om renten stiger eller falder imellem sine rentetilpasninger.

F1 lånet er blevet det mest foretrukne lån blandt danskerne, grundet den lave rente. Det er også her du kan afdrage mest, da dit rådighedsbeløb er størst.

Bidragssats

Når du optager et realkreditlån, betaler du også en bidragssats til det realkreditinstitut du har foretaget lånet ved, ud over dine renter. Bidragssatsen er som regel noget, der bliver betalt hver termin til realkreditinstitut. Bidragssatsen skal du som boligkøber være opmærksom på, da denne procentuelt kan være høj, forbundet med dit køb.

Hvor meget kan du låne?

I efteråret 2018 besluttede regeringen at boligkøbere ikke kan gældsætte sig med et realkreditlån mere end 4 gange husstandens årlige indkomst eller mere end 60% af boligens værdi. Dette vil sige at man altså godt kan låne op til 80% af boligens værdi (fx 2,5 millioner), hvis husstandens indkomst er 4 gange mere end 2,5 millioner. Hvis husstandens indkomst derimod er mindre, vil de ikke have frit valg på alle hylder når det gælder lån.