Lejeloven og de vigtigste regler

Lejeloven omhandler de regler og love som både lejer og udlejer skal overholde, når der udlejes en lejebolig.

Dette indlæg vil beskrive og gøre det nemt at forstå og overskue, hvilke områder du skal være opmærksom på i forhold til en lejekontrakt, samt hvilke rettigheder og forpligtelser du har som lejer.

Lejekontakten

Lejekontrakten er den skriftlige aftale mellem udlejer og lejer. Du skal dog være opmærksom på, at en mundtlig aftale er lige så gældende som en skriftlig jf. Aftaleloven. Vær derfor sikker på, at du ikke godkender eller forpligter dig til noget, inden du har et skriftligt bevis og aftale. I Danmark benytter man stort set altid en standardkontrakt typeformular A9.

Når du er interesseret i en lejebolig og gerne vil leje den, vil udlejer ofte sende eller vise en lejekontrakt for boligen. Det er først og fremmest vigtigt at der er to sæt lejekontrakter, et til udlejer og et til lejer, så du altid har en bevisbyrde, såfremt udlejer kræver noget specifikt, der ikke er nedskrevet. I praksis leveres en lejekontrakt i dag til digital underskrift, hvor alle parter skriver under og dermed har den samme kopi.

Lejekontrakter kan ofte virke uoverskuelige – de er lange og der står en masse information og punkter. Et af de vigtigste punkter i lejekontrakten er §11 om "særlige vilkår". Under dette punkt, kan udlejer nemlig gøre en lang række undtagelser, tilføjelser og forpligtelser i forhold til de øvrige punkter i kontrakten. Læs derfor altid dette punkt grundigt igennem – og er du i tvivl, så kontakt udlejer eller professionel hjælp. Så er du sikker på, at udlejer overholder lejeloven i §11, og ikke stiller urimelig krav eller forpligtelser.

Vedligeholdelse

Lejelovens kapitel 4 vedrører vedligeholdelse.

Det er udlejers ansvar at holde ejendommen og lejemålet ved lige, herunder afløb, lyskontakter, gas, vand, varme og udluftning. Udlejer har derudover pligt til at ordne udendørsområder og fællesindretninger. I lejekontrakten står der hvorvidt indvendig vedligeholdelse er lejers ansvar eller ej. I de fleste tilfælde skal lejemålet fraflyttes i samme tilstand, som den er indflyttet. Dette betyder, at hvis lejligheden var nymalet og havde nyslebede gulve, skal lejligheden fraflyttes i samme stand – og det er her lejers pligt at istandsætte lejligheden til tilsvarende stand.

Ændringer af lejevilkår

Lejelovens kapitel 8 vedrører regler om ændring af lejevilkår. Udlejer har ret til at forhøje huslejen, såfremt at følgende punkter er opfyldt:

• Kravet om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse
• Krav om lejeforhøjelse kan varsles en gang årligt
• Lejeforhøjelser kan gennemføres med 3 måneders varsel
• Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse

Hvis du som lejer, ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse grundet, at du finder stigningen urimelig, kan du lave en skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem. Finder huslejenævnet frem til, at lejen er væsentlig højere end det lejedes værdi, kan du forlange lejen nedsat til et beløb der er rimeligt. Læs mere om huslejestigninger her.

Opsigelse af lejemålet

Hvis din lejeaftale er tidsbestemt, ophører lejemålet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Dette betyder, at du skal fraflytte lejemålet inden lejeaftalen er udløbet. Udlejer kan ikke opsige lejer, medmindre der er opstået misligholdelser i lejeaftalen. Misligholdelser betyder, at lejer ikke har overholdt de skrevne regler i lejekontrakten. Dette kan eksempelvis være, hvis lejer har udlejet gennem Airbnb eller holdt husdyr, og dette ikke er tilladt i lejemålet.

Hvis lejeaftalen derimod er på ubestemt tid, kan lejer opsige lejemålet når som helst, dog med et tidsbestemt varsel, som står skrevet i lejekontrakten.